Sie sind Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks und möchten es verkaufen? Grundstücke sind rar, vor allem aber in Großstädten. Es gibt fast keine bebaubaren Flächen mehr, während die Nachfrage nach diesen weiter steigt. Begrenztes Angebot und hohe Nachfrage treiben die Grundstückspreise in die Höhe. Für Landbesitzer ist dies ein ideales Verkaufsklima. Doch trotz der guten Verkaufsbedingungen gibt es für Verkäufer ein paar Dinge, die für einen erfolgreichen Verkauf zu beachten sind. Erfahren Sie hier, wie Sie ihr Grundstück so erfolgreich wie möglich verkaufen.
Informationen über die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können Sie, falls vorhanden, dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde entnehmen. Bebauungspläne sind Teil von übergeordneten Flächennutzungsplänen. Der Bebauungsplan gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf und wie die zukünftige Bebauung aussehen soll. Man unterscheidet zwischen einem einfachen Bebauungsplan und einem qualifizierten Bebauungsplan. Der Detaillierungsgrad der Informationen hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Die Grundflächenzahl und die Anzahl der Geschosse spielen eine elementare Rolle. Diese Zahlen sagen potenziellen Käufern, wie viele Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut werden können und wie viele Geschosse gebaut werden können. Bauherren und Kaufinteressenten können den Plan beim jeweiligen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Nachbarschaftsbüro einsehen. In vielen Gemeinden ist es inzwischen auch möglich, den Bebauungsplan online einzusehen. Falls das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, richtet sich das Baurecht nach § 34 BauGB: Art und Maß der baulichen Nutzung haben sich in die Eigenart der Näheren Umgebung einzufügen.
Wenn Sie planen, Ihr Grundstück zu verkaufen, aber noch keinen Bebauungsplan haben, können Sie eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen. So können Sie sehen, ob das Grundstück bebaubar ist und welche konkreten Bauvorhaben realisiert werden können. Eine Bauvoranfrage ist wesentlich einfacher aufgebaut und kostengünstiger als eine eigentliche Bauanfrage. Bei einer Bauvoranfrage reichen Sie einen Bauantrag ein und erhalten vom Amt einen Bescheid, der drei Jahre lang gültig ist und eine rechtsverbindliche Auskunft über die Bebaubarkeit gibt. Dies erleichtert die Vermarktung, da potenzielle Käufer wissen, was sie auf dem Grundstück realisieren können. Das gibt dem Käufer die Sicherheit, dass er das Grundstück auch nach seinen Vorstellungen nutzen kann und hilft, einen erfolgreichen Verkauf zu erzielen.
Um herauszufinden, welche die richtige Zielgruppe für Ihr Grundstück ist, sollten Sie zunächst klären, wie die Fläche in Zukunft genutzt werden kann. Dabei spielt die Gebäudekapazität des Grundstücks eine wichtige Rolle. Je nachdem, ob und wie gebaut werden darf, ändern sich die Zielgruppe und der Preis des Grundstücks, den Sie schlussendlich verlangen können. Zum Verkauf stehende Grundstücke werden in verschiedene Kategorien eingeteilt. Diese hängen vom Grad der Entwicklung und dem Potenzial des Grundstücks ab. Es wird eine Unterscheidung getroffen:
Freies Bauland
Das Grundstück ist bereits im Bebauungsplan vorhanden, wurde bereits als Bauland ausgewiesen und kann somit bebaut werden. Dieser Grundstückstyp ist besonders für qualifizierte Bauträger, aber auch für Privatpersonen attraktiv.
Brachland
Dieses Land wurde meist für landwirtschaftliche Zwecke genutzt, was oft negative Auswirkungen auf die Bodenqualität hat. Der Verkauf von Grundstücken ist in diesen Fällen oft schwieriger.
Bebaute Grundstücke
Je nach Zustand der vorhandenen Bebauung wird der Verkauf erleichtert oder erschwert. Sie sollten sich fragen, ob ein Abriss des Gebäudes notwendig ist oder ob es weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Bauerwartungsland
Wenn Ihr Grundstück derzeit als bebaubares Land eingestuft ist, hat die Gemeinde Ihr Grundstück als zukünftiges bebaubares Land ausgewiesen. Das bedeutet, dass Sie das Grundstück derzeit nicht bebauen dürfen, es aber in naher Zukunft zu Bauland wird. Erst mit einem Eintrag in den Bebauungsplan erhalten Sie ein tatsächliches Baurecht.
Rohbauland
Der Unterschied zwischen Bauland und Rohbauland ist, dass das Rohbauland noch nicht erschlossen ist. Das bedeutet, dass Anschlüsse für Wasser, Kanalisation, Gas und Strom noch installiert werden müssen.
Wenn ein Grundstück bebaut werden darf, ist die Art der möglichen Bebauung insbesondere im Hinblick auf die Zielgruppe der Käufer relevant. Wichtig für die Grundstücksnutzung: Je mehr ein Grundstück mit Wohn- oder Gewerbeflächen bebaut werden kann, desto wertvoller ist es.
Kleine Grundstücke, auf denen nur Ein- oder Zweifamilienhäuser gebaut werden können, sind vor allem für private Käufer interessant. Je mehr Land verfügbar ist, desto profitabler wird es für Investoren und Entwickler. Generell haben baureife Grundstücke ein großes Potenzial, schnell verkauft zu werden. Wenn es baurechtlich möglich ist, kann es auch sinnvoll sein, sehr große Grundstücke aufzuteilen.
Bevor Sie ein Grundstück verkaufen, sollten Sie zunächst herausfinden, wie viel Ihr Grundstück wert ist. Der Bodenrichtwert kann Ihnen einen ersten Anhaltspunkt dafür geben. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen als Durchschnittswert für den Bodenwert eines Gebietes ermittelt. Er besteht aus dem Durchschnitt der Kaufpreise von Grundstücken in einem Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Richtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht und können bei der zuständigen Stelle (in der Regel beim Grundbuchamt oder dem Vermessungsamt) frei eingesehen werden. In einigen Fällen sind sie auch online verfügbar. Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre neu berechnet.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kann den Bodenrichtwert jedoch nur bedingt zur Ermittlung des Immobilienwertes verwenden. Dies liegt daran, dass bei der Berechnung von Bodenrichtwerten oft nur Daten aus einer kleinen Anzahl von Verkäufen berücksichtigt werden. Darüber hinaus handelt es sich um starre, vergangenheitsbezogene Daten, die neuere Marktentwicklungen nicht ausreichend berücksichtigen.
Darüber hinaus kann der tatsächlich erzielbare Preis bei Grundstücksverkäufen erheblich vom Bodenrichtwert abweichen, da dieser bei Grundstücksverkäufen nicht verbindlich ist. Da sich die Grundstücke von Fall zu Fall unterscheiden, können schon kleine Abweichungen zu großen Preisunterschieden führen. Zum Beispiel ist ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück wertvoller als ein nach Norden oder Osten ausgerichtetes Grundstück in der gleichen Gegend. Verkehrsinfrastruktur oder angrenzendes Gewerbe können den Wert einer Immobilie mindern, wenn sie eine Belästigung durch Lärm oder Verschmutzung verursachen. Aufgrund der hohen Komplexität ist es ratsam, ein professionelles Immobiliengutachten erstellen zu lassen, um den Markt- oder Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Hier helfen wir Ihnen natürlich kostenfrei, wir freuen uns auf Ihren Anruf.
Zur Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren geeignet. Beim Vergleichswertverfahren wird eine Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen, wobei der für vergleichbare Immobilien erzielte Verkaufspreis als Grundlage für die Bewertung dient. Da jedoch unbebaute Grundstücke vor allem in begehrten Lagen eher rar sind, ist das Vergleichswertverfahren mangels vergleichbarer Objekte oft nicht zu 100 % valide. Es ist daher ratsam, bei der Bewertung auch den Bodenrichtwert mit einzubeziehen.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude auf der Grundlage des tatsächlichen Wertes der Gebäude (Herstellungskosten der Gebäude abzüglich altersbedingter Wertminderungen) ermittelt und zum Wert des Grundstücks addiert. Für unbebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren eher ungeeignet, da es nicht möglich ist, einen realen Wert des Gebäudes zu ermitteln.
Im Rahmen einer professionellen Grundstücksbewertung kann das Residualwertverfahren auch zur Berechnung des maximalen Kaufpreises des Grundstücks verwendet werden.
Um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu erzielen, sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen. Immobilienmakler greifen auf ihre jahrelange Erfahrung im Immobilienbereich zurück und können daher den Wert Ihres Grundstücks realistisch einschätzen. Gerne helfen wir Ihnen bei der Bewertung Ihres Grundstücks.
Vor dem Verkauf liegt es in Ihrer Verantwortung als Verkäufer des Grundstücks, dem Käufer alle relevanten Dokumente zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie dabei Hilfe benötigen, kann es hilfreich sein, einen Immobilienmakler einzuschalten. Diese Dokumente sind für die Grundstücksbewertung und den laufenden Entscheidungsprozess notwendig. Ein kurzer Blick auf unsere Checkliste verrät Ihnen, welche Dokumente Sie benötigen:
Lageplan (ggf. Grundriss bei einem bebauten Grundstück): Ein Lageplan ist eine zeichnerische Darstellung eines Objekts in Bezug auf seine Umgebung. Sie benötigen es, wenn Sie z. B. eine Baugenehmigung beantragen wollen. Der Lageplan wird in der Regel von einem staatlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt.
Flurkarte (auch Liegenschaftskarte / Katasterplan genannt): Der Katasterplan enthält alle Grundstücksdaten der amtlich erfassten Liegenschaften und wird zur Darstellung der Lage von Boden und Grund benutzt. Sie können die Liegenschaftskarte online beim Liegenschaftskataster anfordern.
Auszug aus dem aktuellen Grundbuch: Ein Grundbuchauszug enthält alle Eintragungen im Grundbuch zu einem Grundstück, einschließlich der Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und eventueller Hypotheken. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen.
Grundsteuerbescheid: Sie erhalten entweder einen schriftlichen Bescheid oder eine öffentliche Bekanntmachung über den Grundsteuerbescheid für das Kalenderjahr.
Baulasten: Altlasten auf einem Grundstück sind Stoffe, die die Gesundheit eines Menschen gefährden können, wenn sie zum Beispiel das Grundwasser verunreinigen. Um die potenziellen Risiken ermitteln zu können, müssen Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben.
Grundstücksbelastungen: Dies sind rechtliche Beschränkungen, die für die Bebauung von Grundstücken und die Nutzung von Immobilien gelten. Die Baulasten können Sie im Baulastenverzeichnis für öffentliche Gebäude einsehen.
Bebauungsplan: Der Bebauungsplan enthält verbindliche Regelungen über die Nutzbarkeit eines Grundstücks, sowie dessen zulässige Bebauung. Den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde können Sie beim zuständigen Planungsbüro einsehen.
Flächennutzungsplan: Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan nicht verbindlich, sondern vorbereitend. Es ist ein vorbereitender Bauleitplan für die gesamte Gemeinde. Der Flächennutzungsplan kann bei dem zuständigen Behörde eingesehen werden, in vielen Städten ist dies auch online möglich.
Wenn eine Immobilie gebaut wird, sind für den Verkauf des Hauses eine Reihe weiterer Dokumente erforderlich, wie z. B. der Energieausweis oder Entwässerungspläne.
Der Verkauf eines Grundstücks ist mit verschiedenen Kosten verbunden, genau wie der Verkauf eines Hauses. Während viele Kosten vom Käufer getragen werden, sind einige auch vom Verkäufer zu tragen. Der erste Schritt besteht darin, den Wert des Grundstücks zu ermitteln. Wenn ein Gutachter beauftragt wird, kann dies unter Umständen kostspielig sein. Diese Kosten können Sie sich sparen, wenn Sie eine kostenlose Immobilienbewertung bei der Deutsche Grundstueck durchführen. Wenn Sie planen, den Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks zur vorzeitigen Rückzahlung Ihrer Hypothek zu verwenden, müssen Sie möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen. Darüber hinaus trägt der Verkäufer die Kosten für die Beschaffung der notwendigen Dokumente für den Verkauf der Immobilie sowie die Kosten für die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch.
Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben, fallen je nach Bundesland noch Maklergebühren an. Weitere Informationen zur Maklerprovision finden Sie in unserem Blog.
Wenn Sie ein privater Grundstücksverkäufer sind und nicht von zusätzlichen Kosten überrascht werden wollen, sollten Sie sich bewusst sein, dass auch für den Verkäufer von Grundstücken Steuern anfallen können. Wenn Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen, wird auf den Gewinn eine Spekulationssteuer fällig. Die überschüssigen Erlöse gelten als zusätzliches Einkommen und werden in Ihrer Steuererklärung berücksichtigt. Es besteht also auch die Gefahr, dass Ihr eigener Steuersatz mit steigendem Einkommen zunimmt.
Bei bebauten Grundstücken besteht die Möglichkeit der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Wenn die Immobilie von Ihnen bewohnt wird, können Sie die Immobilie bereits drei Jahre nach dem Kauf verkaufen. Unbebaute Grundstücke können nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Hier müssen also zehn Jahre vergehen, bevor Sie die Immobilie als Privatperson steuerfrei verkaufen können.
Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, gibt es einige Dinge zu beachten. Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie Ihr Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Der Verkauf von Grundstücken kann viel Zeit in Anspruch nehmen und ist daher mit viel Arbeit verbunden. Wenn Sie Zeit und Nerven sparen wollen, ist es ratsam, mit einem Immobilienmakler zu arbeiten. Ein Immobilienmakler ist bereits erfahren im Verkauf von Grundstücken. Er weiß genau, welche Zielgruppe er ansprechen muss und hat im Idealfall bereits einen interessierten Kundenstamm. Sie können Ihnen auch bei der Beschaffung der notwendigen Dokumente helfen.
Wenn Sie ein großes Grundstück verkaufen wollen, sollten Sie bei der Vermarktung professionelle Investoren und Anleger ansprechen, da dies Ihre Hauptzielgruppe von Käufern ist. Professionelle Investoren sind in der Regel eine sehr erfahrene Zielgruppe. Sie stellen eine Immobilie auf den Prüfstand, bevor sie sie kaufen. Als Verkäufer müssen Sie gut vorbereitet sein und die richtigen Argumente liefern.
Wenn Sie Ihr Grundstück vermarkten, sollten Sie potenzielle Käufer immer über die Details der Bebaubarkeit informieren und verschiedene Projektperspektiven entwickeln (z.B. Bau eines Einfamilienhauses im Gegensatz zu zwei Doppelhaushälften).
Im Falle eines sehr attraktiven Baugrundstücks kann der beste Verkaufspreis durch ein „stillen“ Verkauf (Off-Market) erzielt werden. Hierzu finden Sie in unserem Blog einen ausführlichen Beitrag. Für eine erfolgreiche Vermarktung ist es ratsam, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der das Vermarktungskonzept entwickelt, Ihre Immobilie auf den relevanten Immobilienportalen bewirbt, Besichtigungen organisiert und einen geeigneten Käufer findet. Ein guter Immobilienmakler informiert Sie auch über Fallstricke wie maximale Bebauungsmöglichkeiten, Abstandsflächen, Verkehrszonen oder Grenzbebauungen und verhindert, dass Sie Ihr Grundstück unter Wert verkaufen.
Die DEUTSCHE GRUNDSTUECK berät Sie im Rahmen eines Verkaufs gerne kostenfrei.
Der Verkauf eines Grundstücks unterscheidet sich maßgeblich von dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Beim Verkauf eines Grundstücks ist es notwendig vorab die Bebaubarkeit bei der zuständigen Behörde zu prüfen. Hier gilt, je mehr Wohn- bzw. Gewerbefläche auf einem Grundstück realisierbar ist, desto interessanter wird es für den Kapitalanleger.
Um einen reibungslosen Verkauf zu garantieren ist die angemessene Preissetzung ein Muss, hier hilft Ihnen der Bodenrichtwert, dieser gibt Ihnen einen ersten Indikator.
Da sich der Verkaufsprozess sehr kompliziert gestalten kann, empfehlen wir Ihnen einen qualifizierten Makler zur Unterstützung zu konsultieren.
